С кем работать: прораб с бригадой или строительная фирма?

Планируя дом с мансардой, вам придётся принять множество решений, выбрать проект, материалы, определиться с дизайном и стилем. Но из всех решений важнейшим будет одно: поручить стройку компании или частной бригаде с прорабом. Почему? Потому что ошибка именно в этом выборе обойдётся слишком дорого — мы говорим и о деньгах, и о времени, и о нервах. Рассказываем, как подойти к решению и о чём стоит подумать заранее на разных этапах.

Строительство дома с мансардой — задача не для одного человека. Чтобы проект состоялся, понадобится не только ваша решительность в воплощении мечты, но и команда людей с определёнными навыками и опытом: архитекторы, дизайнеры, строители, специалисты по электричеству, утеплению, гидроизоляции. Подбирая исполнителей, вы делаете, по большему счёту, один выбор: экономить деньги или экономить время и нервы. Выбирая строительную фирму или архитектурное бюро, вы выбираете сложившуюся инфраструктуру и репутацию, юридическую ответственность. Но выбрав частное лицо в качестве прораба с бригадой, вы сможете заплатить за проект меньше. Если, конечно, будете очень осторожны и внимательны.

Стадия выбора проекта

Ситуация 1. Вы выбираете готовый проект дома с мансардой.

Понятное правило: лучше поручать проект специалисту, который затем будет принимать участие и в его реализации. Конечно, талантливый частник может предложить вам нарисовать проект по сходной цене, упирая на то, что такой дом будет неповторимым. Скорее всего, от контроля строительства дома по проекту он самоустранится и заниматься уточнениями важных моментов и наблюдением за соблюдением всех правил придётся вам, на свой страх и риск.

Продумывая конструкцию и дизайн дома с мансардой, нужно учесть:

 

  • ландшафт участка;

 

  • геологическое строение участка: оно важно при выборе типа фундамента;

 

  • вид строительного материала;

 

  • желаемый внешний вид дома;

 

  • сроки и бюджет проекта.

 

В типовых проектах, которые предлагают строительные фирмы, нет ничего плохого. «Типовой» означает лишь, что по проекту уже было успешно построено и проверено жизнью настоящее здание. И уникальным сделать такой проект не так уж сложно, если базовые характеристики уже проверены в деле. Нужно будет просто добавить детали.

Вывод

Обращайтесь к частному специалисту только если уже видели в реальности построенные по его проекту дома, и они вас полностью устраивают. Вам может показаться, что услуги архитектора обойдутся вам дешевле, чем услуги архитектурной студии, но это не так, доплата за уникальность и имя может оказаться существенной.

Ещё один важный момент: строительные фирмы обладают большими возможностями в предварительном просчёте бюджета проекта — у них больше данных о ценах от поставщиков, возможны скидки за объём, есть в распоряжении сметчики с опытом. Бюджет, просчитанный специалистом-одиночкой, может быть далёк от реальности и выглядеть, как очень большая «вилка» цифр.

Совет

Если хотите построить дом побыстрее и подешевле, ориентируйтесь на архитектурный минимализм. Один этаж, простая конструкция крыши, отказ от башенок и сложной геометрии означает, что дом будет выглядеть актуально долгие годы.

Ситуация 2. Вы хотите переделать чердак в мансарду или добавить мансардный этаж к готовому дому.

А вот в этом случае с типовыми решениями сложнее. Каждому дому нужно своё уникальное решение, которое зависит уже не только от ландшафта, но и от состояния конструктивных элементов и особенностей вашей жизни. Так, новый этаж должен соответствовать правилам пожарной безопасности: с мансарды вы должны иметь возможность быстро покинуть дом в случае опасности. Её высота и объём должны строго соответствовать ГОСТам.

Вывод

В идеале, стоит обратиться к архитектору, который проектировал ваш дом, по данным старого проекта он, вероятно, сможет легко достроить эстетически и функционально приятный мансардный этаж. Но вот оценить текущее состояние фундамент и конструкции дома смогут профессионалы-строители. Плюс строительных фирм в том, что в них есть и те специалисты, и другие. Вам не придётся тратить время на поиск и переговоры.

Этап согласования проекта

С юридической точки зрения, грань между «чердаком» и «мансардой» тонка. При этом переделка чердака не требует получения разрешения на реконструкцию, а вот строительство мансарды требует согласования. Мансарда считается этажом, на котором можно размещать как жилые, так и нежилые помещения. Чердак считается частью общего имущества, то есть, не помещением, а пространством между кровлей и перекрытием.

Зависят условия согласования и от статуса участка. Если общая площадь постройки после переустройства не превысит 50 кв.м., а сам дом находится на землях сельскохозяйственного назначения (условно говоря, если это дачный дом), то согласовывать перепланировку не обязательно. А вот если недвижимость относится к жилой или коммерческой, надстройка увеличивает её стоимость и, соответственно, налоговую базу, поэтому обязательно должна быть узаконена.

Вы можете пренебречь юридическими тонкостями, но приведёт это к тому, что впоследствии дом с мансардой невозможно будет передать по наследству, продать, передать в дар. Уже построенную мансарду можно узаконить задним числом. Но есть и исключения. Вы получите отказ, если выявлены будут нарушения при строительстве. Например, угроза здоровью жильцов или их жизни в результате строительства, нарушение исторических характеристик зданий-объектов культурного наследия. Работа со строительной фирмой, которая уже на этом этапе возьмёт на себя — и зафиксирует в договоре — заботу о соблюдении законов, убережёт вас от неприятностей, которыми чревата работа с частными лицами.

Само согласование в любом случае потребует вашего участия. В случае реконструкции дома, согласие должны дать две трети владельцев. Вам нужно будет подготовить документы о праве собственности на дом и участок, кадастровый паспорт, межевое дело и другие документы, которые потребует местный орган управления. Ваш партнёр-строитель же должен будет подготовить утверждённый проект для экспертизы и другие документы.

Вывод

Опыт строительной фирмы и достаточное количество сотрудников сбережёт вам уже на этом этапе время и нервы и поможет предотвратить неприятные юридические последствия.

Подготовка, организация и проведение строительных работ

Подбор персонала, организация рабочих мест, подготовка участка, поиск и доставка строительных материалов, подсчёт их объёма, организация хранения: это только небольшая часть подготовительного процесса.

При работе с частной бригадой вы будете глубоко вовлечены в решение каждого вопроса. Со строителями придётся научиться говорить на одном языке. При работе со строительной компанией на вас будет лежать лишь задача разумного контроля.

Есть один довольно чувствительный аргумент в пользу выбора частной бригады: деньги. Стоимость работы с бригадой, как правило, ниже. И это логично: компания платит за аренду офиса, заработную плату персонала, оплачивает рекламу. Контраргумент найти тоже довольно просто: интерес организации основан на её репутации в долгосрочной перспективе, мотивация частников основана, в первую очередь, на деньгах «здесь и сейчас».

Как себя обезопасить? На форуме сайта remontnik.ru есть хороший совет: «Никогда не играй в игру не изучив правила». Чтобы сэкономить средства, вам придётся вложить собственное время. Оно уйдёт на сбор рекомендаций, чтение статей, просмотр роликов, изучение отзывов и цен на материалы — так вы будете в достаточной степени вооружены против неожиданностей.

Вывод

Проверенная бригада может работать ничуть не хуже, чем персонал строительной компании. И дешевле, если вам повезёт. Но заключайте договор и постоянно держите руку на пульсе стройки даже при работе с прорабом, которого вам горячо рекомендовали.

Как найти и выбрать прораба с бригадой?

Офлайн вам пригодятся советы знакомых. Спрашивайте тех, кто закончил проект, по трудоёмкости схожий с вашим и сделал это недавно. То есть, рекомендация тех, кому построили беседку 3 года назад окажется примерно в 10 раз менее ценной,  чем совет тех, кому построили мансарду в прошлом году.

Онлайн ваши возможности поиска почти ничем не ограничены. Есть контекстная реклама, личные станицы прорабов, сайты-агрегаторы частных предложений услуг вроде remontnik.ru, youdo. Есть резюме прорабов на сайтах поиска работы. В любом случае, личная встреча обязательна. Крайне желателен просмотр предыдущих объектов (если вам присылают фотографии, не поленитесь проверить их поиском Гугла по картинкам) и предварительное составление сметы с детальным её обсуждением. При общении с прорабом важно получить ответы на следующие вопросы:

 

  • Какова стоимость работ за кв.м.? Что в неё входит, какие отклонения возможны?

 

  • Как будет происходить оплата — в наличной или безналичной форме, в один этап или в несколько? Если прораб работает, как ИП, и принимает безналичную оплату, это знак того, что рабочие намерения его серьёзны и ваши расчёты будут зафиксированы более строго. Если этапы оплаты привязаны не к числам, а к этапам работ — демонтаж, монтаж, отделка — вам проще будет оценить качество, прежде чем перевести строительство на следующую стадию.

 

  • Опыт работы прораба и бригады. Вас интересуют решённые задачи, максимально близкие к вашей. Вопросы электрики и водоснабжения мансарды должен решать человек, разбирающийся в вопросе. Неправильное утепление помещения может привести к проблемам, визуально незаметным, но серьёзным. Проще убедиться заранее, что мастера знают, что делают.

 

  • Легко ли проходит чтение чертежей? Техническая документация должна быть понятна прорабу и мастерам. Внесённые архитектором изменения не могут ставить исполнителей в тупик. Покажите чертёж и попросите прокомментировать основные сложности.

 

  • Какие сроки реальны? Проект редко укладывается в определённый заранее отрезок времени, но рамки допустимого стоит оговорить заранее. Если у бригады уже намечен следующий проект, может начаться ненужная спешка.

 

Признаки того, что работа с прорабом сложится хорошо, просты: вам открыто и подробно отвечают на вопросы, задают вопросы в ответ, с готовностью рассказывают и показывают прошлые проекты, смету и список материалов готовы предоставить заранее, а не по ходу дела. Имеет смысл получить сметы и оценку сроков и бюджета от нескольких прорабов и сравнить их. При прочих равных выбирайте того, с кем проще общаться.

Как найти и выбрать строительную фирму?

Тот же принцип: рекомендации плюс поиск в интернете. Будьте осторожны с отзывами в сети. Фальшивые просто отличить от настоящих по стандартным фразам, канцеляризмам, восторженным интонациям. Вам нужно оценить следующие аспекты работы компании, чтобы сделать осознанный выбор:

 

  • Срок работы компании. Работает больше 3 лет? Хороший признак. Значит, построенные дома выдержали несколько сезонов эксплуатации.

 

  • Качество готовых объектов. Портфолио обязательно, а возможность осмотреть дома «вживую» — очень большой плюс.

 

  • Грамотный договор. К подробному контракту должен прилагаться проект,поэтажный план, график работ, чертёж коммуникаций, перечень материалов, подрядные и сметные документы. До начала работ нужно согласовать и утвердить техзадание, проект, этапы работ и план финансирования.

 

  • Штат компании. Одного прораба и одного электрика недостаточно — любой может заболеть или уволиться. Проверьте в интернете отзывы о работе в компании сотрудников, можете узнать много интересного.

 

  • Отзывы. Больший удельный вес несут не специально подобранные и отредактированные отзывы не на сайте компании, а отклики на форумах и в реальности. Обратите внимание на видеоотзывы с реальных объектов. Оценка людей, с которыми вы знакомы давно — бесценна.

 

  • Служба технадзора и контроля качества. На вопрос «что делать, если что-то пойдёт не так?» вам должны дать чёткий ответ. Если отдельный специалист или подразделение занимаются контролем сроков, бюджета и качества материалов, вам будет спокойнее.

 

  • Финальный этап знакомства с компанией — детальная смета, чем подробнее, тем лучше. Хорошо, если в ней прописаны бренды материалов и торговые сети, в которых будут совершаться покупки, это признак прозрачности внутренних процессов. Теперь решение за вами.

Строительство дома с мансардой — не то дело, где стоит рисковать. Ошибки обойдутся слишком дорого. Тщательно взвесьте все обстоятельства, оцените бюджет и те его зоны, где вы готовы к компромиссам. Пусть это будут сложность дизайна, срок или степень вашего непосредственного участия в проекте. Экономить точно не стоит на качестве материалов, а пренебрежение юридическими аспектами стройки мансарды, тщательностью отделки и изоляции в перспективе вам дорого обойдётся.

 

Плюсы

Минусы

Прораб и бригада

Стоимость может быть ниже.

Большая гибкость и мобильность.

У вас будет ощущение индивидуального подхода, а не конвейера.

Максимальное вовлечение заказчика в процесс, если вам это нравится.

Стоимость может меняться по ходу работы, и прораб обязательно найдёт причину.

Если у работников форс-мажор, вы можете остаться без бригады.

Ответственность прораба минимальна, гарантии зависят от честного слова. Номер телефона поменять не так уж сложно.

Строительная фирма

Чёткость и прозрачность на всех этапах.

В штате компании есть обычно несколько бригад и более узких специалистов и служба контроля качества.

С юридической точки зрения, призвать к ответу организацию будет проще, чем частное лицо.

Стоимость работ, как правило, выше

Недобросовестные исполнители есть везде.

Некоторые компании предпочитают браться только за определённые по объёму и сложности проекты.

Скачайте чек-лист и проверьте, есть ли проблемы у Вашей кровли?
Поделиться в соц. сетях